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    小區物業糾紛問題匯總

    行為一:建筑裝修垃圾不清理

    現象:業主裝修時產生的建筑垃圾和裝修垃圾,傾倒在樓前的硬鋪裝或草坪上等。

    危害:增加了物業的垃圾清運量,影響小區環境美觀,并且由于垃圾存放時間的延長還會引來其他業主往建筑、裝修垃圾上傾倒生活垃圾,造成惡性循環。

    行為二:一層私改商用,私改房屋結構

    現象:一層住戶在陽臺私開小門用于經營,家庭裝修私改房屋墻體結構。

    危害:在陽臺開小門用于經營影響建筑的美觀,經營時易對草坪產生破壞,對護欄也易產生破壞,間接影響了住宅小區晉級達標,違章裝飾裝修對房屋的安全也構成威脅。

    行為三:安裝護欄

    現象:陽臺、窗戶用鐵護欄封閉。

    危害:危害相鄰上層和同層業主家的安全,沒有統一安裝,樣式多樣不規范,影響整體環境美觀,影響住宅小區晉級達標,一旦發生火災,減少了逃生的途徑。

    行為四:空調室外機的不規范安裝

    現象:安裝空調室外機的位置有:陽臺上、外墻上、雨篷上等等,高度不統一,有的底層安裝高度只有1米左右,同層空調安裝高度也不統一等。

    危害:空調排出的水流到人行道上,冬季會結冰,影響業主出行安全,吹出的熱風影響業主健康,無序的安放影響樓房墻體立面的美觀、規范,影響住宅小區晉級達標。

    行為五:業主從陽臺排煙

    現象:業主從陽臺接出排煙管道用來排煙。

    危害:樓下排煙致使樓上的業主家的窗戶不能開,對樓上窗戶玻璃污染,影響鄰里關系,冬季水蒸氣遇冷結露落到硬鋪裝上結冰,對業主出行造成安全隱患。

    行為六:隨意堆放和懸掛物品

    現象:樓道內堆放著大缸、花盆、白菜、大蔥等雜物,底層陽臺下堆放著大蔥、木板等雜物,底層陽臺與陽臺之間無序存放著三輪車、自行車、廢棄的廣告牌等雜物,陽臺外掛大蔥和晾曬衣物等雜物。

    影響:一是視覺污染,影響環境美觀;二是影響其他業主出行,堵塞防火通道;三是制造了樓道內異味;四是增加了清潔的工作難度,并且是違反了相關的管理規定。

    行為七:空中拋物

    現象:業主把袋裝的垃圾直接從陽臺往樓下拋和把骯水或剩飯菜從陽臺倒下來。

    影響:一是容易傷人;二是影響環境衛生質量,易造成二次污染;三是有些空中拋物懸掛在樹上,難以清理,影響環境美觀。

    行為八:隨意晾曬衣物和晾秋菜

    現象:樹與樹之間系繩晾衣物、休閑桌椅上晾曬衣物、健身器材上晾曬衣物等,草坪或硬鋪裝上晾菜、曬菜等。

    影響:對樹木和草坪有一定的損害,影響業主對健身器材等的使用,影響環境美觀和菜葉子、蔥皮子等增加了清潔的工作量,影響了環境衛生質量。

    行為九:破壞綠地

    現象:草坪小開荒、草坪埋蘿卜等。

    影響:1、種蔬菜直接破壞草坪而且影響與周圍植物的協調;2、挖坑后影響草坪的美觀和后續利用。

    行為十:粘貼涂寫小廣告和隨意懸掛廣告牌

    現象:樓道、墻體上粘貼的小廣告或手寫的、噴涂的小廣告、亂涂亂畫;在樓體立面懸掛廣告牌等。

    影響:小廣告被稱之為城市的“牛皮癬”,嚴重的視覺污染,增加了物業清潔費用,據我們對一個30萬平方米的住宅小區一年清理小廣告費用的不完全測算,僅材料費一項就達到2,500元。

    行為十一:對設備設施的破壞

    現象:用落水管排放污水,以及對落水管的破壞;對電子門的破壞;對休閑桌椅的破壞;對健身器材的破壞;對道板的破壞等。

    影響:大大增加物業管理企業的維修養護費用,影響了設備設施的正常使用壽命。

    行為十二:大小便

    現象:在草坪上、在陽臺之間、地下室甚至在樓道內有大小便的痕跡;業主家窗戶玻璃上的糞便、狗糞便等。

    影響:影響環境衛生,增加清潔員的工作量,尤其是冬季糞便凍成冰,增加了清理的難度;影響鄰里關系。

    行為十三:噪音擾民

    現象:休息時間裝修的噪音、樓上或鄰居的吵鬧聲、狗叫聲、車輛的喇叭聲等。關于生活的環境噪音標準,《國家城市區域環境噪聲標準》的相關規定:以居住為主的1類區域,白天噪聲標準為55分貝,夜間噪聲標準為45分貝,超過這個標準對人體產生危害。

    影響:影響業主正常休息和健康;影響鄰里關系。

    行為十四:飼養寵物和家禽

    現象:飼養狗、貓、觀賞鳥、信鴿等寵物及飼養雞、鴨子等家禽。

    影響:隨著人們生活水平的提高以及個人愛好和習慣,寵物飼養會越來越普遍,寵物的增多,必然會帶來一些問題,有些寵物的主人文明飼養寵物程度不高,公德意識差。又由于相應法規制定的滯后,造成了寵物管理無法可依,增加了管理難度。出現過寵物傷人,貓、狗叫聲擾民,雞鹐白菜的糾紛等影響鄰里關系,寵物糞便污染環境,寵物掉毛影響環境衛生,增加清潔工作量,有傳播禽流感和狂犬病的危險等。

    這些不文明行為往往會損害大多數業主的權益,并給其他業主和住戶帶來不必要的麻煩。

    舒適、優質的生活環境,需要全體業主對小區管理規定及業主公約嚴格遵守,并且需要物業公司、行政主管部門、環保部門、社區、業主委員會、業主(物業使用人)等共同監管,才能從根本上克服和減少這些不規范行為。

    一、家中遭偷,物業有責?

    某小區居民住戶李某家里兩個月內遭小偷三次“光顧”。事發后,李某要求物管提供小區內的電子監控資料,沒有想到在主要位置的監控器早已壞了,其他位置的監控器模糊不清,很難辨認出小偷的相貌特征。

    劉律師解釋:根據《物業管理條例》第三十六條規定:物業服務企業應當按照物業服務合同的約定,提供相應的服務。物業服務企業未能履行物業服務合同的約定,導致業主人身、財產安全受到損害的,應當依法承擔相應的法律責任。

    二、網購包裹,物業該不該代收?

    某小區的鄧小姐從網上購買了一件188元的衣服,她接到了快遞員的電話,稱包裹已到,而當時她正在單位上班,便讓快遞員將包裹放在門衛處。

    然而,門衛翻遍物管處所有寄存的包裹,才將鄧小姐的包裹找到。包裹雖然找到了,但門衛的心情卻很復雜:“我每天要做保潔、巡視、防火防盜,代收包裹真不是我們的份內事?!?/p>

    劉律師認為:簽收快遞或包裹是收件人本人的責任,原則上小區保安或物管人員沒有代為簽收的義務,特別是一些重要或貴重物品。

    物管公司是服務公司,在物管合同服務條款中包含了幫業主處理一些事物的義務。

    如果物管幫忙代收了,而包裹出現丟失或損壞,那么物管還是存在一定的保管責任??爝f過程中,包裹如果遺失、損壞,由快遞公司承擔主要責任。

    三、小區內停車被劃傷,誰負責?

    業主程女士反映,包括她的車在內的二三十輛小車在小區里連續多次被劃傷,向物管反映。物管稱,不在規定停車位停放的車被劃傷與他們無關,程女士等小區業主卻覺得小區物管應該有責任。

    劉律師解釋:物管費和停車管理費是不同的,具體要看雙方是否簽訂有停車保管的協議,如果有協議按照協議履行,沒有協議可能無法追究物管責任。如果業主與物管簽訂了協議,明確約定了雙方的權利義務,車主按照規定的地方停放,物管應當對車輛的損害承擔責任。

    四、物業公司有權擅自停水嗎?

    謝小姐先后兩次到物業管理處打算繳納自家的水電費,但物業工作人員明確拒絕:“要交就要連公攤費用一起交,不然就不收!”

    更讓人驚訝的是,一名業主在檢查水閥時,竟發現自家的水表已被拆掉。

    劉律師解釋:除非業主與物業公司簽訂了相關合同,承認由物業公司管理小區的水電供給,否則物業公司無權擅自關停供水。

    五、物業有權禁裝太陽能熱水器嗎?

    在一些小區內,有的業主想自己安裝太陽能熱水器,卻遭到了物業的反對,物業這種做法合理嗎?

    劉律師解釋:物業管理公司對整個小區負有管理職責,有義務和權利維護小區的整體性和統一性。是否允許裝設太陽能熱水器,主要要視物業管理公司與業主在物業管理公約中是否有約定,其次要看太陽能熱水器的安裝是否構成對墻面、頂層或鄰居空間的占用或破壞。

    六、首層住戶要承擔電梯費嗎?

    “住在一樓,平常不用電梯,就不用交費了吧?”

    面對業主的普遍質疑,劉律師認為,在高層住宅中,首層住戶在沒有特殊預定的前提下,應該與其他樓層住戶一樣,承擔電梯運行維護費。首先從財產權上和實際使用結果角度上講,首層住戶需要交費,其次電梯為一層用戶也提供了服務,所以從電梯的服務角度看,一層用戶也需要提供費用。

    七、“車在家門口被盜了,是不是該找物業賠?”

    劉律師解釋:業主和小區物業管理只存在車位使用關系,并沒有保管義務,除非有證據證明車輛的損壞或被盜是小區物業管理的疏忽或管理不善造成的。

    比如小區實行24小時保安站崗值班制,盜賊入門后,業主連續求救無效;或者小區實行電子監控,錄像帶上有盜賊的頭像,而當值保安卻沒有發現,或發現盜賊沒有及時制止等,才有可能通過法律途徑得到索賠。

    八、公共區域照明費如何分攤?

    “我住在一樓,可是為何樓層燈的電費也要分攤?”

    劉律師解釋:住宅樓內公共照明系統屬公共設施,其產生的電費屬能源費范疇,按照《城市住宅小區物業管理服務收費暫行辦法》的規定,該能源費用可以計入物業管理費成本,并由受益人即樓內全體人分攤。

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